Türkiye geçen yıla oranla bu yıl daha fazla turisti misafir ediyor. Bu oran Antalya’da yüzde 21 olurken Bodrum için yüzde 3’te kalıyor. 

Turist sayındaki artışa karşın oteller ise geçen yılki doluluk oranının altında. Öyle ki Akdeniz Turistik Otelciler ve İşletmeciler Birliği (AKTOB) Başkanı Kaan Kaşif Kavaloğlu yüzde 19’luk bir kayıpları olduğunu söylüyor.

İşin matematiğini ise şöyle anlatıyor: “İstatistiklere göre Antalya’ya gelen turist yaklaşık 9 gece konaklama yapıyor. 7 Ağustos itibarıyla Antalya’ya 8.8 milyon turist girdi. Buna göre Antalya’da otellerde toplam 79.2 milyon geceleme yapılması gerekiyor. Oysa şu an otellerdeki geceleme sayısı yaklaşık 64 milyona inmiş durumda. Bir turistin konaklama gece sayısı 7.2’ye düştü, kayıp yaklaşık yüzde 19” şeklinde açıklıyor. “Bu yüzde 19 nerede kalıyor?” sorusuna verdiği cevap ise çok net: “Airbnb gibi günlük kiralamaların yapıldığı konutlarda.”

DÜZENLEME YOLDA: YIL SONU YENİ KURALLAR GELİYOR

Bu tablo sadece Antalya’da yaşanmıyor. Neredeyse bütün turistik yerlerde aynı durum var ve otelciler bu durumdan “Günlük kiralamalarda devlet vergi almıyor, güvenlik açığı oluşuyor” diyerek şikayetçiler.

Onların bu şikayetini duyan Kültür ve Turizm Bakanı Mehmet Nuri Ersoy, geçen günlerde günlük kiralanabilen evlere yönelik yıl sonunda hayata geçirilecek bir düzenleme yapılacağını açıkladı. Buna göre, uygulama üzerinden kiralanan evler Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan bir belge almak ve konaklayan kişileri düzenli olarak bildirmek zorunda kalacaklar.

PİYASA DEĞERİ 36.4 MİLYAR DOLAR

Düzenleme yapıldığında özellikle uygulama ya da web üzerinden günlük ev kiralayan şirketler bundan etkilenecek. Bunların başında 2008 yılında Amerika’da kurulan, 2022 yılı itibarıyla 220’den fazla ülkede faaliyet gösteren Airbnb geliyor. Bu alanda dünyada neredeyse rakipsiz olan Airbnb CEO’su Brain Chesky geçen nisan ayında yaptığı 2023 ilk çeyrek değerlendirme konuşmasında büyüklüklerini “İlk 10 yılda, 1919 yılında kurulmuş Hilton’dan daha büyük hale geldik ve bugünkü piyasa değerimiz 36.43 milyar doları buldu” sözleriyle anlattı.

Airbnb büyük ama sektörde yalnız değil. Markanın en önemli rakiplerinden biri Vrbo. 1995 yılında faaliyete geçen Vrbo şu an dünya genelinde 2 milyondan fazla evi barındıran bir platform haline geldi. Ayrıca Türkiye’de de günlük konut kiralamada sahibinden.com dikkat çekiyor.

İSTANBUL’DA AIRBNB’DE 45 BİN KİRALIK VAR

Günlük olarak kiralanan oda ya da konutların Türkiye’deki sayılarına bakacak olursak ortaya çok ilginç rakamlar çıkıyor. Örneğin bu tür verileri derleyen Inside Airbnb sitesine göre İstanbul’da Airbnb’ye kayıtlı toplam 45 bin 524 konut var. Ve bunlarda bir gece konaklamanın ortalama bedeli 2 bin 643 TL. Sahibinden.com verilerinde ise İstanbul’a kayıtlı günlük kiralamaya uygun yaklaşık 5 bin 500 konut bulunuyor. Vrbo’da ise bu rakam 800’e iniyor.

(Oksijen notu: Bir konut ya da oda her 3 sisteme de kayıt yaptırabilir.) Buradaki rakamların büyüklüğünü anlayabilmek için İstanbul’daki turistik tesislerdeki yatak sayısıyla kıyaslamak gerekiyor. İstanbul İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü’nün yayınladığı rapora göre, 2023 yılında İstanbul’da turizm işletmesi belgeli 765 tesis, 141 bin 663 yatak kapasitesi bulunuyor.

ANTALYA’DA AKTİF AIRBNB SAYISI 27 BİN

Günlük konaklamalarla ilgili bir diğer veri paylaşım sitesi de AirDNA. Buradan Antalya, İzmir, Bodrum gibi yerleşim yerlerindeki rakamlara ulaşmak mümkün. Bu sitedeki verilere göre tatil bölgesi Antalya’da Airbnb’de aktif 27 bin 619 ev bulunuyor ve şehrin merkez konumunda, 2 odalı bir evin Airbnb’de gecelik ücreti 2-3 bin lira arasında değişiyor. Kaş’ta ise bir villanın gecelik kira bedeli yaklaşık 9 bin lira. AirDNA’da Muğla genel olarak değerlendirilmiyor ama Bodrum için özel bir çalışma yapılmış. Buna göre Bodrum’da 6 bin 784 aktif kiralık ev bulunuyor. En fazla tercih edilen ise, yüzde 38 ile 2 odalı evler. Bodrum’da şehir merkezinde iki odalı bir evin gecelik ortalama fiyatı 2 bin ile 3 bin lira arasında değişiyor, villalarda bu oran 15 bin liraya kadar çıkıyor. İzmir’de ise aktif ev sayısı 10 bin 125. İzmir’in merkezinde 2 yatak odalı bir Airbnb kiralamanın gecelik ücreti yaklaşık bin 500 lira. İzmir’in popüler tatil bölgesi Çeşme’de ise yine 2 odalı evlerin gecelik ücreti yaklaşık 4 bin lira oluyor. Çeşme’de kiralık villanın ücreti ise gecelik yaklaşık 10 bin lira.

YÜZDE 3’LÜK HİZMET BEDELİ ALINIYOR

Airbnb ekonomisini açıklamak gerekirse sistem üzerinden evini kiraya veren bir ev sahibi, kira bedelinin yüzde 3’ünü komisyon olarak şirkete ödüyor. Öte yandan, Airbnb kira bedelinin yüzde14’ünü de ek hizmet bedeli olarak müşterilerden tahsil ediyor. Web sitesinde bu ek hizmet bedeli “genellikle yüzde 14” ifadesiyle yer alıyor. Türkiye’de Airbnb üzerindeki bazı ilanlara baktığımızda bu oranın yüzde 16.9’a kadar çıktığını görüyoruz. Ayrıca belirlenen tutarın altında ‘vergiler hariç’ uyarısı da yazılmış durumda.

Evlerini Airbnb’den kiraya verenler ne diyor?

BU UYGULAMA İLE AYDA 40 BİN LİRA KAZANIYORUM

Airbnb’den kiraya verdiğim Cihangir’de 2 artı 1 evim var. Uzun dönem kiralamalarda kiracılarla sorunlar yaşanıyor, kira artış bedellerini ayarlamak zor oluyor. Airbnb ile minimum 4-5 gün, maksimum 10 günlüğüne örneğin 4 kişilik bir aileye evi kiraya veriyorum. Geceliği dönemlere göre değişse de genelde 75-80 euro civarı oluyor. Oysa ki, civardaki otellerde çift kişilik bir odanın gecelik fiyatı yaklaşık 110 euro. Cihangir’de evi uzun dönem kiraya versem normalde ayda 20-25 bin lira kazanırdım, fakat bu şekilde ayda 40 bin liraya çıkan kazancım oldu. Müşteriler genelde Araplar başta olmak üzere yabancı turistler oluyor. Temmuz-ağustos aylarında tamamen doluyduk, kışın konaklama sayısı biraz düşüyor.

'FİYATI İSTEDİĞİMDE GÜNCELLEYEBİLİYORUM'

Beyoğlu’nda ve Çapa’da 2 adet evim var. İkisi de Airbnb’de. Kiracılarla ilgili sorun yaşamamak ve fiyatı daha rahat güncellemek için bu yolu seçtim. Euro kuru artışına bağlı olarak bu şekilde yılda birkaç kez düzenleme yapabiliyorum. Genelde Polonyalı, Ukraynalı gibi yabancı turistler talepte bulunuyor.

'AİRBNB’YE ÜYE OLMAK BİR KULÜBE GİRMEK GİBİ'

Airbnb ile yurt dışında tanıştım. Daha sonra da kendi evim için de uygulamaya başladım. Özellikle paylaşım ekonomisi burada beni etkiledi. Yaklaşık 8 yıldır evimi Airbnb üzerinden kiralıyorum ve farklı ülkelerden farklı insanlar ile tanışmak beni motive ediyor. Diğer taraftan Airbnb beni partner olarak görüyor, pandemi döneminde herkes evine kapanmışken dünya çapında partnerlerine 40 milyar dolar hibede bulundu. Bana evimin neredeyse 6 aylık gelirini hibe etti. Dolayısyla Airbnb’ye girdiğinizde aslında bir kulübe üye oluyorsunuz. Vergi ve kayıt konusunda yapılan eleştirilere katılıyorum çünkü bunlar yapılmalı. Ancak bu Türkiye’de bunun kiralayan üzerinden yapılması planlanıyor. Oysa Airbnb üzerinden yapılmalı. Zaten ABD’de ve Avrupa ülkelerinde sistem böyle işliyor. Zaten kimin kiraladığı, kimlik bilgileri Airbnb’de mevcut. Kiracı ücreti Airbnb’ye yaptığı için vergi işlemi de oradan yapılabilir. Yoksa beni otel yerine koyarsa devlet sorun çözümsüzlüğe gider.

AİRBNB’NİN TERCİH EDİLMESİNİN 3 ÖNEMLİ NEDENİ

Devlet kiraya yüzde 25 zam sınırı getirdi. Airbnb’de fiyatı istediğiniz zaman piyasa şartlarına göre revize edebiliyorsunuz. Airbnb kiracıdan parayı alıp ev sahibine veriyor. Kazanç garanti. Kiranın ödenmeme durumu yok.
Evinizi uzun dönem kiraya verdiğinizde kiracı evden istediğiniz zaman çıkmayabiliyor. Günlük kiralamada tahliye sorunu yok.

Kira bedeli kolay hesaplanıyor. Ev sahipleri evlerini günlük kiraya verirken fiyat belirlemek için şu formül uyguluyor: Aynı bölgede aynı özelliklere sahip dayalı döşeli evin aylık kirası iki ile çarpılıp 30’a bölünüyor ve günlük kira bedeli hesaplanıyor.

İSTANBUL TURİZM DERNEĞİ (ISTTA) BAŞKANI YALÇIN AYDIN: OTELLER AIRBNB İLE REKABET EDEMEZ

“İstanbul’a gelen turist girişi geçen seneye oranla yüksek fakat otellerde kalışta düşüş var. Turistlerin artık Airbnb gibi günlük kiralanabilen evleri tercih etmesi otel sektörünü zora sokacak bir durum. Otellerin bu sene daha da artan vergi, doğal gaz, elektrik, su gibi maliyetleri bulunuyor. Öte yandan, örneğin yazlıkta olan bir ev sahibi 3 aylık süreçte İstanbul’daki evini vergi ya da personel ücreti olmadan, otelden daha uygun bir geceleme ücretiyle kiraya veriyor. Dolayısıyla bu şartlarda oteller Airbnb ile rekabet edemez. Tahminim otellerin Airbnb ve diğer uygulamalar sebebiyle yaklaşık yüzde 20’lik bir gelir kaybında olduğu yönünde.”

TÜRKİYE SEYAHAT ACENTALARI BİRLİĞİ BAŞKANI FİRUZ BAĞLIKAYA: GÜVENLİK AÇIĞI VAR

“Kayıt dışı konaklama yapılıyor, evlerde kimin kaldığı belli değil. Bu kiralama işlemlerinin hem mali hem güvenlik açısından kaçak yaşanmaması için seyahat acentaları vasıtasıyla yapılması doğrudur, böylelikle faturalandırılıp, kalacak kişilerin listeleri tutulur. Çok ciddi bir güvenlik sıkıntısı ve tahmin edilemeyecek kadar bir vergi kaybı var. Sistem açığı da oluşuyor. Oteller vasıtasıyla seyahat acentaları turiste ulaşır. Turiste tur satar farklı turistik aktivitelere çeker. Otel boş kalınca turist de sisteme girmiyor.”

İSTANBUL EMLAKÇILAR ODASI BAŞKANI NİZAMEDDİN AŞA: TALEPLER ASKIDA KALIYOR

Günlük kiralanan evler emlak piyasasında talebi kısıtlıyor. Airbnb’de İstanbul’da 40 binin üzerinde ev varsa, bu emlak piyasasının 40 binin üzerinde kaybı olduğu anlamına geliyor. Piyasa zaten talebe cevap vermiyor, kiralık ev sayısı az. Ev sahibi vergiden ve kiralara getirilen yüzde 25 artış sınırından muaf olup istediği fiyattan güncel koşullarda evini kiraya verme imkanına sahip olmak için bu yöntemi seçiyor. Bir yandan binlerce kişinin ev talebi de askıda kalmış oluyor.”

23 BİN 726 GÜNLÜK KİRALIK KONUT VAR

Günlük ev kiralama sektörünün yerli örneklerinden sahibinden.com’ un verilerine göre, Türkiye’de toplam 23 bin 726 günlük kiralık konut ilanı bulunuyor. Bunların 16 bin 528’i daire, bin 5’i rezidans, 792’si müstakil ev, 3 bin 408’i villa, bin 942’si yazlık statüsünde. İstanbul’da ise 5 bin 569 günlük kiralık konut bulunuyor, bunların 4 bin 732’si daire, 623’ü rezidans olarak yer alıyor. Antalya’da bin 285’i daire, 869’u villa olmak üzere toplam ilan sayısı 2 bin 346. Bir diğer tatil bölgesi Muğla’da toplam 3 bin 226 ilan bulunuyor. İlanların bin 314’ü daire, bin 374’ü villa şeklinde yer alıyor. İzmir’de bin 449 ilan varken, Ankara’da toplam bin 393 günlük kiralık ilanı bulunuyor.